Как заключается договор аренды помещения для работы. Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Создание нового бизнеса в большинстве случаев связано с большими затратами. Начинающие предприниматели вынуждены искать самые экономные варианты для реализации каждого из пунктов бизнес-плана. При наличии определенных ограничений в стартовом капитале приходится отказаться от покупки или строительства помещения для ведения бизнеса и искать предложения по аренде. Найти соответствующий вариант не просто, необходимо учитывать множество критериев. Но это не самый сложный момент – крайне важно грамотно оформить документы аренды.

Этот аспект особенно актуален для небольших фирм, которые только выходят на рынок. Крупные компании заключают договора с юридическими фирмами или располагают возможностью нанимать штатного специалиста. Их договора аренды тщательно проверяются, в случае спорной ситуации есть возможность грамотной защиты интересов в суде.

Для малого бизнеса, у которого расходы на аренду часто становятся одной из самых затратных статей расходов, грамотный подход к заключению договора и консультации опытного юриста еще более важны. К счастью, в сети начали появляться отличные ресурсы, предлагающие юридические консультации по любым вопросам организации бизнеса и правильного оформления документов.

Основные моменты при заключении договора

Не важно, какое впечатление произвел на вас арендодатель. Даже при наличии общих знакомых или родственных связей с владельцем помещения, необходимо подстраховаться и оформить документы в полном соответствии с требованиями законодательства.

Закон

Взаимоотношения между арендодателем и арендатором регулирует ГЛ 34 ГКРФ. Ее необходимо изучить, ведь именно там описаны основные положения.

Если вам понравилось помещение, проведите проверку по следующим пунктам:

Право собственности. Вы можете заключать договор только с владельцем и обсуждать условия должны только с этим человеком.
- Попросите документы на помещение и проверьте его целевое назначение.
- Узнайте, не находится ли помещение в аренде, залоге или под арестом.
- Проверьте наличие разрешений на эксплуатацию.

Срок аренды

Это один из самых важных аспектов. Вы должны знать, что в случае заключения договора на срок, превышающий 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. Эта процедура отнимает определенное время и требует дополнительных затрат. Возможности обойти ее существуют:

Вы можете заключить договор на срок до 12 месяцев, по истечении этого периода аренда заключается снова. Но важно понимать, насколько рискованна эта затея. Арендодатель может получить более выгодное предложение и оформить договор с другим человеком. По закону, предупреждать вас не обязаны, ведь срок аренды заканчивается.

Можно заключить договор на неопределенный срок. Такая формулировка приемлема и избавляет от необходимости регистрироваться в реестре. Но арендодатель может по своему усмотрению расторгнуть сделку. Вы просто получите уведомление за 3 месяца и не сможете противостоять этому.

Заключение сделки «до события». Стороны сами определяют, какое именно событие становится причиной окончания срока договора. Самая распространенная формулировка – реконструкция здания. Но это также несет определенные риски.

Арендная плата

Если ее размер не указан, договор не действителен. Если вы заключили сделку по аренде без оплаты, необходимо заключать другой тип документа – договор безвозмездного пользования.

Способ и размер арендной платы устанавливает арендодатель. Существует несколько форм арендной платы, предусмотренных законом – фиксированная сумма, ответная услуга, проведение арендатором ремонта в счет оплаты за эксплуатацию помещения и другие. Менять условия и формы оплаты можно не чаще раза в 12 месяцев. Но существуют обстоятельства, в которых арендатор имеет право требовать снижения суммы, например, при ухудшении состояния помещения.

Заранее уточните, какая из сторон оплачивает коммунальные платежи, услуги связи и охрану, уборку помещения и прилегающей территории. Нередки случаи, когда арендодатель после заключения договора пытается «повесить» эти статьи расходов. Если вы обговорили эти моменты заранее и зафиксировали их в договоре, защищать свои интересы будет намного проще.

Самый распространенный график оплаты аренды – ежемесячные отчисления в наличной или безналичной форме. Если платите наличными, обязательно требуйте от арендодателя документ, который подтверждает уплату. Вы должны знать, что несвоевременная оплата аренды более двух раз подряд становится законным основанием для расторжения договора до истечения оговоренного срока.

Ремонт

Любые ремонтные работы могут проводиться каждой из сторон только при согласовании. Обязанности или права на проведение ремонта должны быть четко прописаны в договоре. По умолчанию, капитальную реконструкцию помещения обязан осуществлять арендодатель. Обязанность арендатора – поддерживать свои площади в нормальном состоянии.

В зависимости от ситуации существует возможность снизить стоимость аренды за счет проведения ремонта. Возможен вариант, когда арендодатель не соглашается на приведение помещения в состояние, которое необходимо арендатору для ведения бизнеса. Эти моменты необходимо выяснять заранее.

Оформление документов

Ни в коем случае не надейтесь на устные договоренности. Все условия должны быть прописаны в тексте договора и подписаны обеими сторонами на двух экземплярах. Если вы не соблюдаете закон, регулирующий этот вид хозяйственных взаимоотношений, подвергаете себя серьезному риску. Договор может быть недействительным, и в случае злоупотреблений со стороны арендодателя не сможете защититься в суде.

Нюансов, которые необходимо учесть при заключении сделки, очень много. Начинающему бизнесмену чрезвычайно важна помощь опытного юриста. Экономить на этом нельзя, ведь в случае проблем с арендодателем вы рискуете потерять намного больше.

Основанием для заключения договора служит желание обеих сторон сформировать четкие границы прав по отношению к конкретному жилому помещению и друг к другу.

Как заключить договор аренды квартиры? Чем пространнее договор и больше количество пунктов, в которых описаны возможные нестандартные ситуации и форма ответственности виновных, тем проще добиваться справедливого возмещения убытков пострадавшей стороне.

Необходимые документы

Какие документы нужны для заключения договора аренды жилья?

Удостоверяющие личность для каждой и сторон, документы, подтверждающие право владения сдаваемым жильем для наймодателя (акт купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарении, мене, передаче на основании судебного решения, ).

Где заключить договор аренды жилого помещения? В любом удобном месте, составив текст договора от руки или набрав на машинке, компьютере.

При желании подстраховаться, документ можно составить у нотариуса или юриста – специалист поможет составить более детальный договор, подскажет, какие пункты, возможно, следует добавить.

Заверять документ не обязательно. Юридической силы это бумаге не добавит.

На какой срок заключается договор аренды? Договоры аренды классифицируют на краткосрочные и долгосрочные : до года и до пяти лет соответственно.

По умолчанию длительность действия договора считается пятилетней , если в нем отсутствует пункт о длительности действия соглашения. Договор потребует расходов при привлечении к его составлению нотариуса или юриста.

Налоговые выплаты сдающий жилье обязан делать независимо от юридического статуса лица, получившего временные права на пользование жильем.

Узнайте, в каких случаях вам потребуется составление к договору аренды, из нашей статьи.

Особенности

Помимо договора об аренде целесообразно составить , в котором перечислить состояние сантехники помещения, проводки, техники и предоставляемой в распоряжение мебели. Такой документ должен быть подписан нанимателем и наемщиком.

Подробнее о необходимости к основному договору аренды читайте на нашем сайте.

Сдавая жилье в долгосрочную аренду, владелец жилья должен иметь в виду, что наниматель вправе рассчитывать на по окончании действия первого. Отказать владелец вправе лишь в случае, когда не намерен в ближайший год вновь сдавать жилплощадь.

Одностороннее расторжение долгосрочного договора владельцем жилплощади из-за неуплаты съемщиком коммунальных платежей, возможно в случае, если выплаты не поступали на протяжении 6 месяцев.

При краткосрочном договоре расторгнуть соглашение можно, если имеется аналогичная задолженность за 2 месяца .

Подробнее об условиях и основаниях

Договор аренды недвижимости, наряду с поставкой и оказанием услуг, без сомнения, является наиболее используемым договором в предпринимательской деятельности. Зачастую условия договора аренды офиса или торговых площадей оговариваются еще до государственной регистрации предприятия.

Однако, опыт юристов ООО «Юридический центр Портал» свидетельствует, что стороны, при заключении договора аренды, концентрируют свои усилия на определении размера и порядка уплаты арендной платы, оставляя другие условия договора без внимания. Как результат – споры и разногласия, приводящие к расторжению договора и возникновению серьезных убытков у обеих из сторон. Предотвратить возникновение неблагоприятных последствий, возможно простым способом – своевременное уточнение всех существенных вопросов аренды еще при заключении договора.

В настоящей работе мы ответим на вопрос, какие документы необходимы для заключения договора аренды, какова процедура заключения договора аренда, представим общую, юридически грамотную, схему заключения договора аренды, которая поможет достичь действительного, а не мнимого, согласия сторон.

Заключение договора аренды недвижимого имущества (далее – Объект) можно условно разбить на следующие этапы:

Обмен сторонами правоустанавливающими документами

Этап анализа представленных документов

Согласование условий аренды

Заключение договора аренды

Оформление передачи Объекта

Регистрация прав аренды в ФРС (в случае заключения долгосрочного договора).

Заключение краткосрочного договора аренды недвижимости (до года) не требует регистрации в ФРС.

Обмен сторонами уставными и правоустанавливающими документами

1. От Собственника (арендодателя) необходимо запросить:

Свидетельство о праве собственности на Объект - документы БТИ (экспликация, поэтажный план, выписка из техпаспорта БТИ по форме 1А)

Правоустанавливающие документы на Объект (договора купли-продажи и т.д.)

Выписку (на текущую дату) из ЕГРП

В случае наличия каких-либо ограничений и обременений (договора аренды, залога и т.п.) желательно запросить копии документов, на основании которых установлены обременения

2. Арендодатель и Арендатор предоставляют друг другу:

Копии учредительных документов юридического лица (ИНН, ОГРН, Устав, учредительный договор)

Документы, подтверждающие полномочия лиц, ведущих переговоры и подписывающих договор аренды

В случае заключения договора аренды физическими лицами данная стадия ограничивается предоставлением документа, удостоверяющего личность (паспорт).

Анализ представленных документов.

На этом этапе необходимо установить:

Полномочия сторон и их представителей на заключение договора аренды;

Наличие у Арендодателя зарегистрированных, в установленном порядке, прав на сдачу Объекта в аренду;

Соответствие данных, содержащихся в ЕГРП, реальному техническому состоянию Объекта.

Имеются ли незаконные перепланировки и другие изменения Объекта не зафиксированные в документах БТИ;

Существуют ли обременения (залог, арест и.т.д.), установленные на Объект, можно ли их снять до заключения договора аренды;

Получено ли согласие заинтересованных лиц на сдачу Объекта в аренду (например, согласие залогодержателя), соблюдены ли требования ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ФЗ «Об акционерных обществах»;

Иные обстоятельства имеющие значения по конкретному Объекту

Согласование условий аренды Условия, которые необходимо или целесообразно включать в договор аренды будут предметом отдельной статьи. Остановлюсь лишь на некоторых, отметив, что существенными условиями договора аренды является предмет договора и его цена (арендная плата).

На что следует обратить внимание при согласовании условий договора аренды:

1. Четкое определение Объекта недвижимости.

2. Установление срока аренды. Хотя срок и не является существенным условием договора аренды, достижение согласие по данному вопросу является обязательным. Если стороны заинтересованы в длительной аренде, заключение договора аренды на неопределенный срок является неприемлемым.

3. Определение арендной платы.

Необходимо:

Четко определить размер арендной платы (с выделением НДС), причем целесообразно разделить ее на постоянную и переменную (коммунальные, земельные платежи итд);

Точно установить, что входит в переменную плату (коммунальные платежи, плата за землю, за иные услуги, оказываемые арендодателем и.т.д.);

Установить порядок и периодичность изменения арендной платы;

Определить дату внесения арендных платежей, предоставление актов и счетов-фактур.

4. Обязанности сторон по проведению капитального и текущего ремонта. Важно зафиксировать не только распределение обязанностей, но и сроки проведения работ по содержанию Объекта, предполагаемую смету расходов и т.д.

5. В случае, если Арендатор планирует размещение на Объекте рекламных вывесок и конструкций целесообразно внести в договор согласие Арендодателя на такое размещение, а также обязанность Арендодателя на получение согласия иных лиц (например, сособственников здания, в котором находится Объект).

Как показывает практика, очень важно отразить при заключении договора аренды условие о вывеске наружной рекламы в целях предупреждения возможных разногласий.

6. Необходимо договориться с Арендодателем о претензионном порядке решения споров, т.е. порядок принятия претензий и ответа на них, получения необходимых согласований и т.д.

7. Некоторые согласования могут быть занесены прямо в договор. Например, согласие Арендодателя на сдачу в субаренду части Объекта под банкоматы.

8. Следует четко определить условия досрочного расторжения договора.

Заключение договора аренды.

Нам представляется целесообразной следующая конструкция (конечно, с учетом особенностей каждого Объекта). Заключаются:

А) Предварительный договор. Данный договор необходим в случае, когда у Арендатора есть заинтересованность в объекте, но заключение договора аренды немедленно нецелесообразно (например, когда на Арендодателя надо возложить обязанность по «легализации» перепланировок или в случае, когда время подготовки Объекта к торговой деятельности (ремонт, монтаж торгового оборудования) не входит в срок аренды).

Б) Краткосрочный договор. Договор на 11 мес. необходим, так как регистрация долгосрочного договора может затянуться на определенное время, и отношения сторон будут регулироваться краткосрочным договором. Краткосрочный договор прекращает свое действие в момент регистрации долгосрочного договора.

В) Долгосрочный договор.

Передача Объекта.

Письменное оформление передачи Объекта, т.е. составление двухстороннего Акта приема-передачи, крайне важно для регулирования отношений сторон. Во избежание арендных споров необходимо зафиксировать действительную дату передачи, а также, отразить в Акте передачи действительное техническое состояние Объекта.

Подача документов на регистрацию долгосрочного договора в ФРС.

Техническая операция, значение которой многие недооценивают. Государственная регистрация договора аренды необходима, в первую очередь, для самих сторон, так как дает существенные гарантии стабильности арендных отношений.

Как показывает практика, на любом из перечисленных этапах возможно возникновение индивидуальных, для каждого договора, проблем. Так, например, если собственником (арендодателем) выступает физическое лицо, необходимо помнить, что юридическое лицо Арендатор выступает налоговым агентом. Также возможны сложные ситуации: если один из собственников - физических лиц - является несовершеннолетним; в случае перехода Объекта по наследству или в порядке правопреемства; в иных ситуациях.

Несомненно, что привлечение профессионального юриста еще на самых ранних этапах заключения договора аренды является просто необходимым.

Многие сталкиваются с арендой жилья в наше время. Чтобы не попасться на «удочку» мошенников и обман, стоит подтверждать сделку документационно и заключать договор.

Расскажем, для чего необходим договор, как его верно заключить и что предусмотреть, а также определим, что войдет в обязанности арендодателя и нанимателя согласно законам.

Кто заключает договор аренды жилья и зачем это нужно – стороны сделки и преимущества её оформления договором

Аренда любого жилья или помещения дает возможность физическим и юридическим лицам пожить в комфортных условиях некоторое время в случае, когда нет своего собственного жилья.

Как правило, при аренде собственность передается в пользование некоторому лицу - но только в пользование, а не в полное владение.

Сторонами, заключающими сделку и договор, выступают:

Арендодатель . Это собственник помещения, которое сдается в аренду на время за некую оговоренную стоимость. Арендодателем могут быть как физические, так и юридические лица.
Арендатор. Это человек, которому требуется временное жилье, за которое он не против выплачивать оговоренную плату. Опять-таки, арендатором может быть и физические, и юридические лица.

Обычно документацию требуют юридические лица, участвующие в сделке, а физические лица в большинстве случаев пренебрегают заключением договоров, стараясь на словах обговорить все важные условия найма/съема квартиры, дома, комнаты.

Это - неправильная позиция, ведь договор – важный документ, имеющий весомую силу, и способный отстоять ваши права, как арендатора или арендодателя.

Расскажем, какими преимуществами обладает договор аренды для обеих сторон - неважно, являются они физическими или юридическими лицами:

Строгое соблюдение условий и требований, прописанных в договоре . Заметьте, арендодатель не сможет увеличить плату, если это не прописано в документе. Примеров на практике много: гражданин Васильков проживал на квартире долгое время, собственник решил поднять оплату за аренду. Так как договор не был заключен между сторонами, ему пришлось выплачивать сумму, которую выставил собственник квартиры. Таким образом, заключив договор, стороны могут рассчитывать на то, что каждый из них будет выполнять свои обязательства и прописанные условия.
Скажите «нет» визитам со стороны арендодателя. В документе можно прописать, сколько раз в месяц наймодатель может посетить жилое помещение и проверить его, а также арендатора. Часто указывают – 1 раз в месяц.
Вписанная плата за коммунальные услуги. Договор позволяет арендателю не беспокоиться об оплате коммуналки. Собственник вправе включить оплату за услуги ЖКХ в договор, тогда наниматель будет сам оплачивать их. Приведем пример: гражданин Борисов, сдающий в аренду дом, не вписал в договор пункт об оплате коммуналки. Спустя месяц на его имя пришел счет на оплату междугородних разговоров по стационарному телефону. Борисов пытался предъявить счет арендатору и заставить его оплатить расходы, но тот, в свою очередь, отказался, да и договор не гласил об этом.
Вовремя оплаченный съем жилья и выплата компенсации. Согласно договору наниматель жилого помещения должен в установленный срок оплатить оговоренную сумму за пользование жильем. Если он этого не делает, арендодатель вправе взыскать с него компенсацию. Конечно же, эти вопросы должны быть прописаны в документе, чтобы потом легко отстоять свои права.
Страховка от порчи имущества. Лицо, сдающее помещение в аренду вместе с мебелью или бытовой техникой, может обезопасить себя от внезапных расходов из-за порчи имущества. Если в договоре будет прописан этот пункт, то арендатор будет вынужден сам ремонтировать поврежденное оборудование или чинить мебель.
Соблюдение других важных условий. В договоре можно прописать и другие главные нюансы, которые могут возникнуть при сдаче жилья в аренду. Например, сколько будет жильцов проживать, возможно ли подселение, будут ли взиматься дополнительные средства на ремонт.
Договор позволяет отстоять свои права через судебную инстанцию. При любых возникших спорах стороны могут обратиться в суд и решить вопрос по закону.
Дополнительный доход для наймодателя, отраженный на бумаге. Конечно же, это весомое преимущество может позволить арендодателю решить финансовые проблемы. Например, если он решит взять кредит, то дополнительный доход, подтвержденный документационно – договором – будет кстати.

Оформление договора проходит и в устной, и в письменной форме. Сначала стороны договора обговаривают все важные вопросы, а затем пишут документ - или это делает за них нотариус.

Перечислим права и обязанности нанимателя:

Заселить в квартиру/дом членов своей семьи, если другое не прописано в договоре.
Пересдавать жилье другим лицам.
Приглашать в гости других лиц и временно их оставлять на территории жилого помещения.
Требовать от хозяина жилья проведения капремонта и выполнения его обязанностей.
По желанию отказаться от аренды имеющегося жилья.
Пользоваться временно жилым помещением.
Сохранять жилье и имущество, если таковое имеется.
Проводить ремонт жилья, если требуется.
Вовремя, в указанные сроки, платить арендную плату и коммунальные услуги.
Информировать арендодателя о том, что желает изменить условия договора.